Mietwucher, Miete, Wucher, Mietpreisüberhöhung, Mietrecht

Die Mietpreisüberhöhung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und ist in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz geregelt. Bedeutung hat sie vor allem hinsichtlich nicht preisgebundenen Wohnraums. Sie kann mit einer Geldbuße bis 100.000 DM belegt werden.
Bei preisgebundenem Wohnraum gilt § 8 Absatz 2 Wohnungsbindungsgesetz, der zwar keine Ordnungswidrigkeit begründet, aber ebenfalls eine Rückerstattungspflicht zur Folge hat.

1. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen, um von einer Mietpreisüberhöhung sprechen zu können:

a) Abschluss eines Mietvertrages, in dem sich der Vermieter einen bestimmten Mietzins hat versprechen lassen.

b) Im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages muss ein geringes Angebot an Wohnraum vorgelegen haben. Damit ist eine Lage gemeint, bei der das vorhandene Angebot die Nachfrage nicht spürbar, d.h., um mindestens 5 Prozent übersteigt. Insoweit kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an.

c) Die überhöhte Mietzinsvereinbarung muss infolge der Ausnutzung des geringen Angebotes zustande gekommen sein. Es muss ein ursächlicher Zusammenhang zwischen dem geringen Angebot und der Mietzinsvereinbarung bestehen. Davon kann in Zeiten besonderer Wohnungsknappheit ausgegangen werden.

d) Der vereinbarte Mietzins muss unangemessen hoch sein. Dies ist der Fall, wenn der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen tatsächlich und üblicherweise in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Achtung:

Ob der Mietzins angemessen war oder nicht, ist für jeden Zeitabschnitt für den Mietzins zu zahlen ist (regelmäßig monatsweise), gesondert festzustellen.

- Der Mietzins bleibt bis zur Höhe von 120 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam,

- Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete im Laufe der Zeit ansteigt und die Höhe des Mietzinses gleichbleibt, verringert sich die Höhe des unwirksamen Betrages,

Wichtig:

Wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Mietspiegel ermittelt, ist maßgeblicher Zeitpunkt für den Anstieg des Betrages der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zeitpunkt der Erhebung der Daten.

- Dies gilt auch in umgekehrter Richtung: Bei einer Staffelmiete kann ein Teil des Mietzinses einer späteren Staffel von dem Verbot nach § 5 WiStG erfasst werden, auch wenn die Vereinbarung hinsichtlich der vorangegangenen Staffeln wirksam war.

2. Ausnahmsweise ist der Mietzins, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 120 Prozent übersteigt, nicht unangemessen hoch. Dies ist der Fall, wenn:

- der vereinbarte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist (dies gilt nunmehr für Altbauten genauso, wie für Neubauten) und

- der vereinbarte Mietzins nicht in einem auffälligem Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters steht (ein auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt).

Die Voraussetzungen für das Vorliegen der Mietpreisüberhöhung hat der Mieter zu beweisen; der Vermieter muss dagegen das Vorliegen der genannten Ausnahme beweisen.

Der vereinbarte Mietzins bleibt bis zur Höhe von 120 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam. Den darüber hinaus gehenden Teil muss der Vermieter zurückerstatten, da die Vereinbarung insoweit nichtig ist.