Wurde die Wohnung verkauft, so stellt sich die Frage, ob der Mieter die Mietkaution bei Beendigung des Mietverhältnisses vom ursprünglichen oder derzeitigen Vermieter zurückerhält.
1. Alte Rechtslage bis zum 31.08.2001
Der Erwerber tritt in die durch die Kautionsabrede begründeten Rechte des Verkäufers ein (§ 572 BGB a.F.).
Der Erwerber ist aber nur dann zu Rückgewähr der Kaution verpflichtet ist, wenn er:
| a) die Kaution vom Veräußerer erhalten hat oder |
| b) er sich gegenüber dem Veräußerer zur Rückgewähr der Mietkaution an den Mieter verpflichtet hat. |
Der Mieter hat im letztgenannten Fall gegen den Veräußerer einen Anspruch darauf, dass dieser die Kaution nach der Abrechnung noch offener Ansprüche an den Erwerber aushändigt.
Ist die Mietkaution auf einem Sonderkonto angelegt, wird in Rechtsprechung und Literatur überwiegend angenommen, dass ein gesetzlicher Kontoinhaberwechsel eintritt, so dass der Erwerber kraft Gesetzes Inhaber der Forderung des Veräußerers aus dem Kautionskonto wird. In diesem Fall hat der Mieter also einen Anspruch gegen den Erwerber auf Rückgewähr der Kaution.
Umstritten war bis zur Mietrechtsreform, ob der Mieter vom Erwerber Schadensersatz verlangen kann, wenn dieser es unterlässt, den Veräußerer auf Aushändigung der Mietkaution in Anspruch zu nehmen.
2. Neue Rechtslage ab dem 01.09.2001
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber vollumfänglich in die durch die Kautionsabrede begründeten Rechte und Pflichten des Verkäufers ein.
Allerdings bleibt der frühere Vermieter auch weiterhin zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter die Kaution deshalb nicht vom Erwerber erlangen kann, weil dieser z.B. zahlungsunfähig, also insolvent, ist. Wenn der Vermieter die Mietkaution an den Erwerber ausgehändigt hat, muss der Mieter allerdings zunächst versuchen, den Erwerber (ggf. auch gerichtlich) in Anspruch zu nehmen. Stellt sich heraus, dass dies nicht möglich oder von vornherein erfolglos erscheint, muss der frühere Vermieter zahlen.
Der frühere Vermieter kann sich von seiner Haftung nicht dadurch befreien, dass er mit dem Mieter eine entsprechende Abrede treffe, in welcher der Mieter die Aushändigung der Kaution an den Erwerber und deren Aushändigung an der Vermieter verlangt,
Eine Möglichkeit für den Vorvermieter, sich der Haftung für die Kaution zun entledigen wäre, eine Vereinbarung mit dem Erwerber über eine Bankbürgschaft zugunsten des Vorvermieters zu treffen und diese einzurichten.
3. Fehlende Übergangsregelung
Eine Übergangsregelung hinsichtlich der Neuregelung fehlt. Bei einer Veräußerung vor dem 1.9.2001 gilt das bisherige Recht (§ 572 BGB a.F.). Das hat der BGH mit Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 381/03 entschieden.
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