Mieterhöhung, Erhöhung, Miete, Nebenkosten, Betriebskosten, Recht, Vermieter, Mietrecht

Geht die Erhöhungserklärung dem Mieter nach dem 31.10.2001 zu, richtet sich die Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB.

Sollen Steigerungen bei den Betriebskosten an den Mieter in Form einer Mieterhöhung weitergegeben werden, so ist danach zu unterscheiden, ob eine Teilinklusivmiete, eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.

Da hier die Ansicht vertreten wird, dass es nur noch eine Bruttomiete in Form einer Bruttokaltmiete (= Miete ohne alles zuzüglich der kalten Betriebskosten) gibt, ist zunächst festzustellen, dass die nachfolgenden Ausführungen nicht für die Heizkosten (die in jedem Fall verbrauchsabhängig abzurechnen sind) gelten.

Wurde eine solche Bruttokaltmiete vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen nur im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgefangen werden. Eine eigenständige Erhöhungsmöglichkeit wie bei Vorauszahlungen und Pauschalen gibt es nicht.

Wichtig:

Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, kann der Vermieter bei nunmehr steigenden Betriebskosten nicht die Umstellung auf eine Nettomiete verlangen, zu der dann eine Vorauszahlung zu leisten wäre (OLG Stuttgart RE WuM 83, 285).

a) Unzulässig ist eine rückwirkende Erhöhung der Vorauszahlung (AG Bergisch Gladbach WuM 83, 206),

b) Sind die Betriebskosten (unter Wahrung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit durch den Vermieter) gestiegen, so darf der Vermieter durch einseitige Erklärung nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Die erhöhte Vorauszahlung schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so kann der Vermieter ab dem 01.09.2001 nur noch dann Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter umlegen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Mieter der Erhöhung zustimmt. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und den Grund für die Umlage bezeichnen, der für den Mieter nachvollziehbar erläutert werden muss. Die erhöhte Pauschale schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Haben sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht, wirkt die Erhöhungserklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangegangenen Kalenderjahres zurück. Der Vermieter muss die Erklärung allerdings innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis (bloße Ankündigung höherer Gebühren reicht dafür nicht) von der Erhöhung abgeben.

Diese Mieterhöhung richtet sich nach § 588 BGB (Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete). Siehe dort.

Die Mieterhöhungserklärung muss der Textform genügen (muss also nicht unterschrieben sein) und folgende Angaben enthalten:

Entspricht die Erhöhungserklärung diesen Anforderungen nicht, so ist sie unwirksam, d.h., der Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen. Den erhöhten Kostenanteil kann der Vermieter dann erst verlangen, wenn dem Mieter eine neue, wirksame Erklärung zugegangen ist.

Hat der Vermieter lediglich falsch gerechnet, so bleibt die Erklärung - wenn sie im übrigen verständlich ist - formell wirksam. Die Betriebskostenerhöhung tritt aber nur mit dem tatsächlich gerechtfertigten Betrag ein.

Die erhöhte Miete ist ab dem 1. des übernächsten Monats zu zahlen. Beispiel: Erklärung geht Mieter am 5. September zu; die erhöhte Miete ist ab 1. November zu zahlen.

b) Bei Bruttokaltmiete siehe unter "Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete" (vorhergehende Seite).

Wurde der Vermieter rückwirkend mit Betriebskosten belastet (seltener Ausnahmefall !), so kann er diese Kosten höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres, das der Erhöhungserklärung vorausgegangen ist, nachfordern. Der Vermieter muss die Erklärung aber in jedem Fall innerhalb drei Monaten nach Kenntniserlangung von der rückwirkenden Belastung abgegeben haben.
Diese Möglichkeit besteht nicht bei Vereinbarung einer Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete).