Mieterhöhung, Erhöhung, Miete, Modernisierung, Verbesserung, Recht, Vermieter, Mietrecht

Ist die Erhöhungserklärung dem Mieter nach dem 31.10.2001 zugegangen, richtet sich die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist in folgenden Fällen ausgeschlossen:

b) Bei Vereinbarung einer Indexmiete (Mietanpassungsklausel); Ausnahme: die baulichen Änderungen sind vom Vermieter nicht zu vertreten.

c) Bei Vereinbarung eines Zeitmietvertrages; Ausnahme: Der Vermieter hat sich das Recht zur Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten.

2. Folgende Voraussetzungen müssen für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB erfüllt sein:

a) Bei der Maßnahme des Vermieters muss es sich um eine bauliche Maßnahme gehandelt haben und zwar:

aa) um eine solche, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Energie- und/oder Wassereinsparungen bewirkt (= Modernisierung) oder

Achtung:

Die Abgrenzung von Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung erlauben und solchen (Instandhaltung oder Instandsetzung), die keine Mieterhöhung erlauben, ist oft schwierig, so dass hier Expertenrat eingeholt werden sollte.

bb) andere Maßnahmen, die nicht Modernisierung sind, aber vom Vermieter nicht zu vertreten sind. Ein Beispiel sind Maßnahmen, die aufgrund einer gesetzlichen oder behördlichen Anordnung erfolgen, für die der Vermieter jedoch nicht durch ein Fehlverhalten verantwortlich ist (Bsp.: denkmalschutzrechtliche Auflagen; Einbau von Heizkostenverteilern),

b) Der Vermieter muss Urheber der Maßnahme sein; dies ist nicht der Fall, wenn es sich um eine von der Gemeinde beschlossene Erschließungsmaßnahme handelt,

c) Hinsichtlich der Durchführung der baulichen Maßname darf es keine rechtlichen Hinderungsgründe gegeben haben: Dies ist der Fall, wenn der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet war (siehe unter Thema 'Modernisierung') und der Maßnahme zugestimmt hat.

Die auf die Wohnung entfallenden Kosten er baulichen Maßnahme sind konkret zu ermitteln:

a) Grundsätzlich sind die Kosten für jede Wohnung gesondert zu ermitteln. Nur wenn das nicht möglich ist, sind die Gesamtkosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Maßstab ist dann das Verhältnis der Fläche der jeweiligen Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Hauses,

Wichtig:

1. Auszuscheiden ist der Kostenanteil, der auch bei einer Maßnahme der bloßen Instandhaltung oder Instandsetzung angefallen wäre,

2. Von den Kosten sind auch die Beträge abzuziehen, die durch Leistungen Dritter erbracht werden oder durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind.

Die auf die Wohnung entfallenden Kosten werden mit 11 (Prozent) multipliziert und anschließend durch 12 (Monate) geteilt. Abzuziehen sind die Kürzungsbeträge nach § 559a BGB (die Regelung bezieht sich auf den Umstand, dass die Kosten mit zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Mitteln gedeckt werden).

a) Die Mieterhöhungserklärung muss in Textform erfolgen; es reicht also, wenn die Erklärung mittels einer automatischen Einrichtung gefertigt wird,

b) Die Erklärung muss dem Mieter zugehen, nachdem die bauliche Maßnahme abgeschlossen ist,

c) die Erhöhung muss anhand der entstandenen Kosten berechnet und das Vorliegen ihrer Voraussetzungen erläutert werden.

a) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung.

Beispiel:

Die Erhöhungserklärung geht dem Mieter am 25. März zu: Die erhöhte Miete ist ab dem Juni zu zahlen.

b) Ausnahme: Hatte der Vermieter die voraussichtliche Miethöhe in der Modernisierungsankündigung nicht mitgeteilt oder überschreitet der tatsächliche Erhöhungsbetrag den angegebenen um mehr als 10 Prozent, verlängert sich diese Frist um sechs Monate; im oben genannten Beispiel wäre die Miete also erst ab dem Monat Dezember zu zahlen.

Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen (siehe unter Thema 'Kündigung').