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Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter gehören an sich nicht zum Mietrecht, werden aber hier behandelt, da sie im unmittelbaren Zusammenhang mit der Räumung bzw. Anmietung einer Wohnung stehen.

Spezielle Regelungen über die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen und die Erstattung zu unrecht gezahlter Beträge finden sich in §§ 4a, 5 Wohnungsvermittlungsgesetz.

a) Bei der Räumungsvereinbarung vereinbaren der alte und der neue Mieter einer Wohnung, dass der neue Mieter an den bisherigen Mieter eine Leistung dafür erbringt, dass dieser die Wohnung freimacht.

Achtung:

§ 4a Absatz 1 Satz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz bestimmt, dass eine solche Vereinbarung unwirksam ist .

b) Andererseits ist eine Vereinbarung zulässig, in der der neue Mieter sich verpflichtet, dem alten Mieter die Kosten zu erstatten, die diesem "nachweislich durch den Umzug entstehen", § 4a Absatz 1 Satz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Unter die Kosten des Umzugs fallen alle geldwerten Leistungen, die mit dem Umzug in Zusammenhang stehen. Sie müssen aber beweisbar sein.

Allerdings ist es unzulässig, unter dem Vorwand der Umzugskostenerstattung wiederum einen reinen Abstand zu vereinbaren.

Kann der ausziehende Mieter ihm entstandene Ausgaben in Höhe des vereinbarten Erstattungsbetrag nicht nachweisen, so muss er den überzahlten Betrag zurückerstatten, § 5 Absatz 2 iVm Absatz 1 Satz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz. Insofern kann er auch nicht einwenden, er hätte den überzahlten Betrag bereits für eine Luxusreise ausgegeben und sei deshalb entreichert, denn mit der Annahme der Leistung hat er gegen das gesetzliche Verbot aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen.

c) Der Rückforderungsanspruch verjährt in vier Jahren ab Erbringung der Leistung des neuen Mieters, § 5 Absatz 2 iVm Absatz 1 Satz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz.

Hier geht es um eine Vereinbarung zwischen altem und neuem Mieter, in der sich der neue Mieter verpflichtet, an den bisherigen Mieter ein Entgelt für übernommene Einrichtungen oder hinterlassene Verwendungen zu erbringen. Insoweit handelt es sich entweder um einen Kaufvertrag oder bei der Übernahme von erbrachten Leistungen um einen Werkvertrag.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz trifft insoweit in § 4 a Absatz 2 eine Regelung:

a) Die Vorschrift ist direkt anwendbar bei der Verpflichtung zum Erwerb von Einrichtungen oder Inventarstücken. Sinngemäß findet sie aber auch bei der Übernahme anderer Leistungen Anwendung, so z.B. bei der Zahlung eines Entgeltes für die Renovierung der Wohnung.

b) Die Vorschrift enthält eine Auslegungsregel, wonach eine Ablösungsvereinbarung im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen ist, dass der Mietvertrag auch zustande kommt.

c) Die Vorschrift bestimmt zudem in Absatz 2 Satz 2, dass eine Vereinbarung über ein Ablöseentgelt insoweit unwirksam ist, soweit das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der übernommenen Einrichtungen oder Inventarstücke steht. In Anlehnung an § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ist ein auffälliges Missverhältnis dann gegeben, wenn das Entgelt den Wert der übernommenen Leistung um mehr als 50 Prozent überschreitet.

Beispiel:

Der Vormieter verkauft dem Nachmieter Einrichtungsgegenstände für 20.000 DM, die einen Marktwert von nur 10.000 DM haben. In Höhe von 5000 DM ist die Ablösevereinbarung unwirksam, denn erst ab 15.000 DM (= Betrag, der den eigentlichen Marktwert um 50 Prozent übersteigt) setzt das auffällige Missverhältnis ein.

Voraussetzung ist nicht, dass das Entgelt eine Geldsumme ist; vielmehr kann es auch in der Übernahme von Leistungen (z.B. ausstehende Mietzahlungen des Altmieters) liegen. Auf ein Verschulden oder die Kenntnis der Vertragsschließenden hinsichtlich des unwirksamen Teils der Vereinbarung kommt es nicht an.

d) Soweit die Ablösungsvereinbarung die Wuchergrenze überschreitet (das ist der Betrag, der den reellen Wert der übernommenen Leistung um über 150 Prozent überschreitet), ist sie nichtig. Im übrigen (also bis zur 150 Prozentgrenze) bleibt die Vereinbarung wirksam.

e) Soweit die Vereinbarung nichtig ist, kann der Nachmieter den Betrag zurückfordern (im obigen Beispiel 5.000 DM).

Der alte Mieter kann nicht einwenden, er hätte den überzahlten Betrag bereits für eine Luxusreise ausgegeben und sei deshalb entreichert, denn mit der Annahme der Leistung hat er gegen das gesetzliche Verbot aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen.

f) Der Rückforderungsanspruch verjährt in vier Jahren ab Erbringung der Leistung des neuen Mieters, § 5 Absatz 2 iVm Absatz 1 Satz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz.