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Mit dem Begriff Ablösungsvereinbarung sind zunächst Verträge gemeint, die zwischen neuem Mieter und Vermieter vereinbart werden und durch die sich der neue Mieter verpflichtet, einen Einrichtung des Vermieters, ein Inventarstück oder sonstige Verwendungen zu übernehmen.

1. Soweit es sich nicht um Mietverhältnisse über Wohnraum handelt, ist ein solcher Vertrag innerhalb der allgemeinen Grenzen (zu beachten ist insbesondere § 138 BGB - Sittenwidrigkeit) zulässig.

2. Vereinbarung über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen bei Wohnraum

Hier geht es um eine Vereinbarung zwischen neuem Mieter und Vermieter, in der sich der neue Mieter verpflichtet, an den Vermieter ein Entgelt für übernommene Einrichtungen zu erbringen. Insoweit handelt es sich um einen Kaufvertrag.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz trifft insoweit in § 4 a Absatz 2 eine Regelung:

a) Die Vorschrift ist direkt anwendbar bei der Verpflichtung zum Erwerb von Einrichtungen oder Inventarstücken. Sinngemäß findet sie aber auch bei der Übernahme anderer Leistungen Anwendung, so z.B. bei der Zahlung eines Entgeltes für die Renovierung der Wohnung.

b) Die Vorschrift enthält eine Auslegungsregel, wonach eine Ablösungsvereinbarung im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen ist, dass der Mietvertrag auch zustande kommt.

c) Die Vorschrift bestimmt zudem in Absatz 2 Satz 2, dass eine Vereinbarung über ein Ablöseentgelt insoweit unwirksam ist, soweit das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der übernommenen Einrichtungen oder Inventarstücke steht. In Anlehnung an § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ist ein auffälliges Missverhältnis dann gegeben, wenn das Entgelt den Wert der übernommenen Leistung um mehr als 50 Prozent überschreitet.

Beispiel:

Der Vermieter verkauft dem neuen Mieter Einrichtungsgegenstände für 20.000 DM, die einen Marktwert von nur 10.000 DM haben. In Höhe von 5000 DM ist die Ablösevereinbarung unwirksam, denn erst ab 15.000 DM (= Betrag, der den eigentlichen Marktwert um 50 Prozent übersteigt) setzt das auffällige Missverhältnis ein.

Voraussetzung ist nicht, dass das Entgelt eine Geldsumme ist; vielmehr kann es auch in der Übernahme von Leistungen (z.B. ausstehende Mietzahlungen des Altmieters) liegen. Auf ein Verschulden oder die Kenntnis der Vertragsschließenden hinsichtlich des unwirksamen Teils der Vereinbarung kommt es nicht an.

d) Soweit die Ablösungsvereinbarung die Wuchergrenze überschreitet (das ist der Betrag, der den reellen Wert der übernommenen Leistung um über 150 Prozent überschreitet), ist sie nichtig. Im übrigen (also bis zur 150 Prozentgrenze) bleibt die Vereinbarung wirksam.

e) Soweit die Vereinbarung nichtig ist, kann der neue Mieter den Betrag zurückfordern (im obigen Beispiel 5.000 DM).

Der Vermieter kann nicht einwenden, er hätte den überzahlten Betrag bereits für eine Luxusreise ausgegeben und sei deshalb entreichert, denn mit der Annahme der Leistung hat er gegen das gesetzliche Verbot aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen.

f) Der Rückforderungsanspruch verjährt in vier Jahren ab Erbringung der Leistung des neuen Mieters, § 5 Absatz 2 iVm Absatz 1 Satz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz.